최근 전세 사기가 빈번하게 발생하면서 많은 사람이 주택 임차 과정에서 피해를 보고 있습니다. 특히 전세 계약을 할 때는 큰 금액이 오가기 때문에, 잘못된 선택으로 인해 경제적 손실은 물론 정신적 고통도 큽니다. 전세 사기를 예방·차단하기 위해서는 세심한 주의와 철저한 준비가 필요합니다. 이번 포스팅에서는 아파트·빌라·주택 등의 전세 사기 방지하는 방법을 계약 전부터 이사할 때까지 시기별로 자세히 알아보겠습니다.
○ 전세 계약하기 전에 꼭 점검해야 할 일 : 6가지
1. 전세 가격이 적당한지 알아보기 → 적정 가격 이상으로 계약하여 생길 수 있는 피해 방지
(1) 시세 정보 주요 사이트 : 임차하려고 하는 주택의 매매 및 전세 가격(시세) 정보를 먼저 확인해 봅니다.
- (아파트·빌라·주택·오피스텔) 매물·시세·실거래 가격 정보 : 국민은행의 KB부동산 홈페이지(바로가기)
- (아파트·빌라·주택·오피스텔) 실거래 가격 정보 : 국토교통부 실거래가 공개시스템(바로가기)
- ( 아파트·오피스텔) 시세·매물 정보 : 부동산114(바로가기)
- (아파트) 매물·시세·실거래 가격 정보 : 호갱노노(바로가기)
※ 위 사이트들에서 시세 정보를 확인할 수 없다면, 임차하려는 주택과 가까운 곳에 있는 부동산 서너 군데를 방문하거나 전화를 걸어 비슷한 부동산들의 매매가격과 전세가격 정보를 확인해 봐야 합니다.
(2) 매매 가격 대비 전세 가격의 비율(전세가율)이 80%를 초과하지 않는지 확인 : 80%를 넘으면 위험합니다.
(3) 서울시 소재 부동산에 전세 계약을 하려는 경우 : 전세 사기 차단을 위해 운영하는 서울시 전세가격상담센터를 이용해 가격이 적정한지를 확인해 볼 수 있습니다.
- 신청 방법 : 서울부동산정보광장(바로가기)에서 온라인 신청
- 상담 신청 후 접수 결과가 문자로 통보되며, 2일 내(공휴일 제외) 감정평가사와 전화 상담을 할 수 있습니다.
- 문의 전화 : 전세 가격 상담 접수 문의 - 서울시 토지관리과 02-2133-4675, 전세 가격 상담 결과 문의 - 한국 감정평가사협회 02-3465-9892, 주택임대차 관련 법률상담 - 법률구조공단 132/ 서울시 02-2133-1200~8
2. 등기부등본 확인하기 → 선순위 권리로 인해 보증금을 받지 못할 수 있는 피해 예방
(1) 임차 주택에 근저당 등 대출이 많이 있는지 여부
(2) 압류, 처분금지 등 권리 제한사항이 있는지 여부
(3) 임차 주택의 신탁등기 여부/신탁원부 내용
※ 등기부등본은 인터넷등기소(바로가기), 무인민원발급기 또는 등기소를 방문하여 발급받을 수 있으며, 공인중개사 사무소를 방문할 경우 공인중개사의 사무실에서 바로 출력하여 확인해 볼 수 있음.
3. 건축물대장 확인하기 → 부동산에 하자가 있어 생길 수 있는 피해 예방
(1) 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인
※ 정부24(바로가기), 모바일 등으로 열람 가능
※ 건축물대장에 ‘근린생활시설’이 있다면? 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하세요!
4. 공인중개사 확인하기 → 무자격·불성실 중개에 따른 피해 차단
- 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인 : 공인중개사 자격증 및 공인중개사협회(바로가기)에서 확인
- 공인중개사의 공제회 가입 여부 확인
5. 중개 물건 등록 확인하기
- 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인하기
6. 보증보험 확인하기
- 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 보증 신청 가능 여부 확인하기
※ 전세 보증보험은 임대인의 사기나 경매 등으로 전세금을 돌려받지 못하는 경우, 이를 대신 지급해 주는 보험입니다. 전세 계약 시 전세 보증보험에 가입하면, 전세금을 보호받을 수 있는 추가적인 안전망이 생깁니다.
○ 전세 계약할 때 해야 할 일 : 3가지
1. 가급적 계약서 작성 등은 '부동산 전자계약'을 이용하기 : 자세한 내용 바로가기
(1) 전자계약을 이용하면 계약서 위변조 및 부실한 확인·설명 방지, 거래당사자 신분 확인 절차, 무자격 중개사 접근제한, 개인정보의 암호화로 안심 거래 지원 및 계약서 위변조, 이중계약 등의 사고를 미연에 방지하여 거래의 안전성을 확보할 수 있습니다.
(2) 임대차계약) 확정일자 및 임대차 신고를 자동으로 신청, 부동산거래 신고 자동 신청, 도장 없이 계약 가능, 계약서 보관 불필요 및 부동산 서류발급 최소화 등 다양한 부분에서 업무 처리가 편리해질 뿐만 아니라, 전세보증금 대출을 할 때 금리우대 혜택도 있어 경제적인 면에서도 많은 도움이 됩니다.
2. 집주인 확인하기 → 소유자가 아닌 사람에 의한 계약 및 사기 피해 예방
- 임차 주택의 실제 소유자가 맞는지 신분증과 등기부등본을 비교하여 확인
※ 부동산 전자계약을 이용할 경우 자격을 가진 공인중개사 여부 및 임대인의 본인 인증을 거치게 되므로 자동으로 확인됨.
3. 전세 계약서에 6가지 특별 약정(특약) 반드시 넣기 : 항목별 예방 내용 참조
※ '특별 약정(특약)'이란 계약서에 인쇄되어 있는 내용 외에 별도로 문구를 추가하여 계약 내용에 포함하는 것을 말합니다.
(1) 전세자금 대출 : 대출이 필요한 경우
전세자금이 부족하여 대출이 필요한 경우 "임대인은 임차인의 전세자금 대출이 안 될 땐 계약금을 반환한다"는 특약이 필요합니다. 임차인의 대출받을 자격이 충분해도 임대인이나 임차물에 대한 하자로 전세 대출이 안 되는 경우가 종종 발생하는데, 계약금을 납입했다면 결국 계약금을 반환받지 못할 수도 있습니다.
(2) 전세금 반환 보증보험 : "임대인은 임차인의 전세 보증보험의 가입에 협조하며, 임차목적물의 하자로 가입이 거절될 시 계약금을 반환한다"는 특약이 필요합니다. 임차목적물을 조사할 때 전세 보증보험을 신청하면 임대인에게 전세보증금 반환 채권을 양도한다는 통지가 갑니다. 임대인이 이런 통지를 갑자기 받게 되면 분쟁이 발생하기 쉽기 때문에 특약으로 명시해 놓는 것이 좋습니다.
(3) 근저당권 등 등기부상 권리 변경 : "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권이나 전세권 등을 등기부에 발생시키지 않으며, 만약 변동 내용이 확인되면 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 지급한 계약금이나 보증금을 반환해야 한다"는 특약도 필요합니다. 왜냐하면 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 대항력은 전입신고 후 다음 날 발생하기 때문입니다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당권을 설정하여 대출받거나 전세권을 설정하면 순위가 밀리면서 경매 시 피해를 볼 수 있습니다.
(4) 소유권 이전 등기 : "잔금 지급일 다음 날까지 임대 부동산의 소유자가 바뀌는 이유로 전세 보증보험의 가입 또는 전세자금 대출이 거절될 때는 계약금을 반환하며, 보험 가입 또는 대출이 지연될 때는 잔금 지급 일자를 순연한다"는 특약. 전세 보증보험 또는 전세자금 대출과 관련하여 갑자기 소유자가 바뀌면 계획된 게 미뤄질 수 있기 때문에 이런 특약도 필요합니다.
(5) 체납 세금 : "체납된 국세나 지방세가 없음을 임차인에게 고지하고, 만약 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 하며, 만약 체납액이 확인되면 계약을 해지할 수 있고, 지급한 계약금이나 보증금을 반환해야 한다"는 특약. 경매 시 손해를 입을 수 있어서 임대인에게 체납된 세금이 없어야 합니다.
(6) 임차 기간 중 매매 : "계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다"는 특약. 임대인이 임대차 계약 동안 임차 물건을 파는 경우가 있는데, 대표적인 전세 사기 중 하나입니다. 주택임대차보호법상 임대인의 지위가 승계되지만, 집을 매수한 새로운 임대인이 돈이 없다면 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 새로운 매매계약이 체결됐다는 고지를 받았을 때 새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.
○ 전세 계약 후 잔금 지급 전까지 해야 할 일 : 3가지
1. 주택임대차 계약 신고
(1) 신고 시기 : 계약 체결일로부터 30일 이내 공동 신고(계약서, 입금증 등 사실관계 입증 서류 지참 시 단독 신고 가능)해야 하나 확정일자를 빨리 받아두는 것이 중요하므로 바로 신고하는 것이 좋음.
(2) 신고 대상 : 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과의 주택을 임대차 계약하는 경우로서, 부동산 소재지가 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市) 지역(도 지역의 군은 제외함)인 경우
(3) 신고 방법 : 주택 소재지 관할 동주민센터 방문 또는 온라인(부동산거래관리시스템)
※ 임대차 계약을 신고하면 임차인의 전세금 반환에 대한 권리를 주장할 수 있는 확정일자가 자동으로 부여됨.
※ 부동산 전자계약을 이용할 경우 자동으로 주택임대차 계약 신고 및 확정일자가 부여되므로 별도 신고 절차 필요 없음
2. 확정일자 받기 : 주택임대차 계약 신고 대상(위 1번 참조)이 아닌 경우
(1) 신청 기한 : 계약 체결일로부터 30일 이내 완료하여야 하나, 계약금의 안전한 보호를 위해 계약 후 바로 하실 것
(2) 받는 방법
- 직접 방문 : 주택 소재지 관할 동주민센터 방문(신분증 및 전세 계약서 지참)
- 온라인(부동산거래관리시스템) : 로그인 후 주택임대차 신고서 등록 > 임대인 및 부동산 정보 투입 후 계약서 파일 첨부 > 전자서명 > 신고 이력 저장
| ※ 확정일자란? 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다. 주택을 임차하는 경우에 임차인이 임대인에게 전세금의 반환을 요청할 경우 확정일자와 전입신고를 하고 점유해야만 다른 권리에 대항할 수 있습니다. 즉 제삼자가 임차인보다 나중에 주택에 대한 권리가 생겼더라도 임차인이 확정일자와 전입신고를 하지 않으면 경매 등 문제가 발생했을 때 나중에 권리가 생긴 제삼자보다 먼저 돈을 반환받을 수가 없습니다. 그래서 확정일자는 계약하자마자, 전입신고는 잔금을 지급하자마자 바로 하는 것이 좋습니다. |
3. 임대인 체납 세금 등 확인하기 : 임대인의 미납국세 열람 신청
(1) 신청 시기 : 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차 기간 시작일까지
(2) 신청 방법 : (세무서 양식)열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 가까운 세무서를 방문하여 열람 신청
※ 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
※ 임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능
※ 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하 계약은 동의 필요
○ 전세 계약 후 잔금 지급일에 해야 할 일 : 2가지
1. 등기부등본 확인하기 → 잔금 전까지 소유자의 신규 대출 등에 따른 피해 방지
- 계약 후 잔금을 지급하기 전까지 등기부상에 권리 변동(새로운 근저당권, 압류, 처분금지, 신탁등기 등)의 내용이 있는지 확인 (공인중개사 앞 요청 또는 인터넷 등기소 이용)
- 권리의 변동 사항이 있을 경우 특별 약정의 내용(위 특약 (3)번)을 근거로 하여 계약 해지 및 계약금의 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 잔금 지급 및 이사하는 날 전입 신고하기
(1) 신고 기한 : 법적으로는 전입 후 14일 이내로 정해져 있으나 전세금의 안전한 확보를 위해 잔금 지금 및 이사하는 날 바로 신고하실 것.
(2) 직접 방문 신고 : 신분증, 인감도장, 임대차계약서를 지참하고 새로 이사 온 동주민센터를 방문하여 신고
(3) 온라인 신고 : 정부24 홈페이지(바로가기)에서 신고
- 민원 신청하기 > 개인정보 및 전입 신고할 세대원과 사유 입력 > 계약서 스캔 파일 첨부
※ 온라인 전입신고는 평일의 경우는 1시간 이내 또는 하루 정도로 걸리며, 주말의 경우 다음 주 월요일에 처리됨.
○ 전세 잔금 지급 후 해야 할 일 : 2가지
1. 전세반환보증보험 가입하기 → 사고 발생 시에 보증금의 안전한 반환 확보
(1) 가입 시한 : 잔금을 치르는 날과 전입 신고한 날 중 더 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2이 경과하기 이전까지
- 미리 준비하여, 잔금 지급·이사 및 전입신고를 하자마자 가입하는 것이 좋습니다.
(2) 보증 조건 : 임차인이 거주하고 있고, 확정일자를 받았으며, 전입 신고를 했을 경우 보증신청 가능
(3) 신청 방법 등 상세 내용
- 주택도시보증공사(HUG) : 바로가기
- 서울보증보험(SGI) : 바로가기)
- 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증 : 바로가기
2. 주택의 점유·전입 신고 유지하기
임대인으로부터 보증금을 돌려받지 않았는데 이사를 가거나(점유 이탈), 다른 집으로 전입신고를 하면 계약 후 전입신고와 확정일자 발급 등으로 취득한 대항력, 우선변제권을 잃게 됩니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전까지는 반드시 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 유지해야 합니다.
전세 사기를 피하고, 차단하기 위한 방법을 설명해 드렸는데요. 내용이 조금 길고 많지만, 부동산 거래는 큰 금액이 오가며 피해를 당했을 경우 회복하기 힘든 상황에 직면할 수도 있기 때문에 꼭 한 번 읽어 보시고 도움이 되시길 바랍니다.
[ 참고 자료 ]
- 유튜브 영상 : (이태윤 법무사) 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는 6가지 특약
- 내 손안에 서울 : 전세 사기 피하는 법…계약 전 꼭 확인해야 할 8가지